Si vous faites de l’investissement locatif dans le neuf, c’est pour en retirer un revenu. Et pour cela, il faut que la location soit rentable. L’optimisation de vos revenus locatifs commence dès le choix de l’appartement et se poursuit avec des critères précis. Nous vous donnons 10 conseils pour booster la rentabilité de vos revenus locatifs dans le neuf.
Le revenu locatif est composé :
On appelle rendement locatif la différence entre le revenu brut que vous apportent les loyers et le prix d’achat du bien. Voici une méthode simple pour calculer votre rendement locatif :
Rentabilité locative brute = (loyer mensuel x 12 mois x 100) divisé par le prix d’achat du bien
Si le revenu locatif est bien calculé dès la mise en location de l’appartement, il peut à lui seul couvrir les charges, le remboursement du crédit et permettre un petit bénéfice.
Ne pas confondre le revenu locatif avec le revenu foncier qui correspond au revenu net après les déductions possibles (intérêts d’emprunt, taxes et impôts locaux, travaux d’entretien, charges diverses).
Les dispositifs de défiscalisation permettent de profiter d’avantages fiscaux non négligeables.
Ces dispositifs conditionnent les réductions d’impôts à une période de location déterminée.
La loi Pinel s’arrête fin 2024. Elle permet une réduction de 9 % si la location dure 6 ans, 12 % pour 9 ans et 14 % pour 12 ans.
Pour la loi Super Pinel, c’est 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans avec des logements plus écologiques et répondant aux dernières normes environnementales.
Le régime Loueur Meublé Non Professionnel permet aux investisseurs de logements neufs meublés de bénéficier d’avantages fiscaux selon le régime fiscal choisi.
Il s’applique aux logements dont les revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € par an et permet un abattement forfaitaire de 30 % sur l’impôt sur le revenu.
Il s’applique aux logements dont les revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 € par an ou si vous bénéficiez d’un dispositif de défiscalisation. Il permet de déduire les charges, les assurances, les intérêts d’emprunt de vos loyers. Et en cas de déficit foncier (si vos dépenses sont supérieures aux loyers perçus), vous pouvez le déduire de vos impôts à hauteur de 10 700 € par an maximum.
L’emplacement est un point essentiel pour une bonne rentabilité. Veillez à prioriser un logement situé près des transports en commun, des écoles, des commerces ou d’une gare.
Acheter en zone tendue, c’est-à-dire là où la demande de logements est plus forte que le nombre de logements vacants, permet de louer plus facilement.
Il y a vacance locative lorsque vous n’avez aucun locataire dans votre appartement. Ce qui entraîne une perte de revenus puisque vous ne percevez aucun loyer. Cela nécessite une gestion rigoureuse pour trouver de nouveaux locataires.
La vacance locative dépend aussi de la zone où se situe le logement. Un appartement en zone tendue sera loué plus rapidement.
Une étude du marché immobilier de votre secteur est essentielle pour estimer le loyer au plus juste. Il doit prendre en compte :
Pour bien estimer votre loyer, vous pouvez regarder les prix pratiqués dans la résidence, les annonces immobilières, les plateformes de location et vous renseigner en agence immobilière.
Si le loyer est trop cher, vous manquerez des opportunités. À l’inverse, un loyer faible vous fera perdre de la rentabilité. Sachez que plus le taux d’occupation est haut dans votre secteur, plus vous pouvez afficher un loyer élevé, d’où l’intérêt des zones tendues.
Dans une colocation, les colocataires paient chacun leur part du loyer et ils sont solidaires. Si l’un d’eux ne paye pas sa part, les autres doivent la régler à sa place conformément à la clause de solidarité présente dans le contrat de location. Il y a donc peu de risques d’impayés. Une colocation permet aussi d’afficher un loyer plus important.
Près d’une université ou en zone touristique, il est peut-être judicieux d’opter pour la location meublée. Un appartement meublé neuf se loue plus cher qu’un appartement nu.
Toutefois, le turnover de locataires est plus important dans les meublés et il y a des conditions à respecter pour un logement meublé.
Vous pouvez louer séparément une place de parking pour ne pas l’inclure dans la location de l’appartement. Vous augmentez ainsi votre rentabilité.
Par ailleurs, si le logement est acheté en loi Pinel ou Super Pinel, les loyers sont plafonnés. Diviser le bien permet de ne pas inclure le prix du stationnement dans le calcul du plafond puisqu’il donne lieu à un bail indépendant.
Dans les zones tendues à forte concurrence locative, un petit plus ajouté à la location peut faire basculer le choix des locataires vers votre appartement : le wifi, une cave, un local à vélo, l’accès à une salle de sport de la résidence, un stationnement privatif…
Pour augmenter sa rentabilité, il est conseillé de revaloriser le loyer chaque année, à date anniversaire, à condition que la clause soit notifiée dans le bail de location. Il faut également respecter l’indice de référence des loyers (IRL) qui est revu chaque trimestre.
Vous pouvez revaloriser le loyer même si vous bénéficiez du dispositif Pinel qui oblige les propriétaires à ne pas dépasser un loyer plafonné.
Si vous louez un logement que vous n’occupez jamais, vous pouvez souscrire à une assurance habitation propriétaire non-occupant qui vous protège si votre appartement occasionne des dommages à autrui (voisins ou locataires).
L’assurance propriétaire non-occupant coûte peu cher à l’année et vous pouvez déduire son montant de vos revenus fonciers.
