Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif. Vous avez entendu parler de la défiscalisation de la loi Pinel et des avantages de la location meublée. Mais, est-il possible de cumuler les deux ? Ces dispositifs exigent chacun de respecter certaines conditions. Nous vous expliquons tout pour savoir s’il est possible de louer un bien meublé en Pinel.
Le dispositif Pinel a été mis en place pour encourager les investisseurs à louer des biens immobiliers situés dans des zones tendues, c’est-à-dire à forte demande locative, sur une période donnée et en échange d’avantages fiscaux intéressants.
Pour être éligible à la loi Pinel, les conditions suivantes doivent être respectées :
La loi Pinel s’arrête au 31 décembre 2024. Depuis début 2023, la loi Super Pinel prend le relais. En plus des conditions précédentes, elle est plus exigeante sur les performances énergétiques des logements :
Les lois Pinel et Pinel Plus (plus avantageuse) permettent les réductions d’impôts suivantes :
La loi Pinel impose que le logement soit loué vide, donc non meublé. Cette condition impérative repose sur l’imposition des revenus locatifs. En effet, avec le dispositif Pinel, ou Pinel Plus, les revenus locatifs sont considérés comme des revenus fonciers et sont imposés sur le revenu, puis soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
En revanche, si le logement est loué meublé, les revenus locatifs sont considérés comme une activité commerciale et entrent alors dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Si vous louez un logement meublé en Pinel, que ce soit dès le début de la location ou en cours de location, vous perdez tous les avantages fiscaux auxquels vous pouvez prétendre et devrez rembourser les sommes déjà perçues.
Si c’est la location meublée qui vous intéresse, vous devez opter pour le statut LMNP au lieu de la loi Pinel. Le statut Loueur de Meublé Non Professionnel ne concerne que les logements loués déjà meublés et à condition que cela ne soit pas votre principale source de revenus.
Par ailleurs, un meublé doit impérativement être équipé des éléments suivants :
Le statut LMNP vous permet, sous conditions, de déduire 50 % de vos loyers (régime micro-BIC) ou de déduire vos charges et d’amortir votre logement (régime réel).
Il est possible de bénéficier des avantages de loi Pinel avec ceux du statut LMNP à condition de procéder en deux temps.
Vous devez commencer par louer votre bien nu (non meublé) conformément aux conditions de la loi Pinel pour profiter des réductions d’impôts et le temps de la période imposée (6, 9 ou 12 ans). Ensuite, vous meublez votre logement et vous le placez en location en respectant les conditions du statut LMNP. Vous profiterez ainsi des avantages de la loi Pinel et du statut LMNP.
Mais, attention. Si vous passez de Pinel à LMNP avec le même locataire, il est conseillé d’attendre la fin du bail initial en Pinel. Votre locataire ayant équipé et meublé le logement, vous serez obligé de les lui racheter pour lui louer le logement en meublé. Cela peut toutefois être considéré comme un abus de droit et donc soumis à pénalité.
En revanche, si le bail arrive à son terme et que vous avez donné congé à votre locataire, vous pouvez meubler le logement selon les conditions LMNP avant de le remettre en location.
Autre possibilité, selon vos revenus, vous pouvez mettre en location deux logements distincts : le premier avec les conditions de la loi Pinel, le deuxième avec le statut LMNP. Vous cumulerez ainsi les avantages de ces deux solutions.
