Qu'est-ce que la ZAC ?
Une Zone d’Aménagement Concerté est un projet d’urbanisme de grande envergure. C’est un espace urbain délimité concerné par une grande opération d’aménagement pilotée par un établissement ou une collectivité publique telle que l’État, une commune, un département, une région. En effet, l’initiative de la création de la ZAC est publique et elle doit être signée par le préfet ainsi que la commune, voire par d’autres établissements publics. La réalisation du projet est très souvent transmise à un aménageur privé ou public.
L'objectif de la ZAC
L’objectif de mise en place d’une ZAC est de créer un nouveau et grand quartier urbain. Cette opération est menée sur des terrains bâtis ou non bâtis. Elle consiste à effectuer des aménagements et des constructions très diversifiées, comme des :
- habitations,
- commerces,
- bureaux,
- équipements collectifs publics ou privés d’infrastructure,
- services publics,
- espaces naturels et publics.
Pourquoi réaliser un plan de ZAC ?
Les raisons qui poussent les élus des collectivités à la création des Zones d’Aménagement Concerté sont très claires.
# La volonté de redonner vie à un espace abandonné
Les collectivités publiques sont à l’initiative de cette demande de plan d’urbanisme, car elles souhaitent tout d’abord redonner vie à des zones délaissées ou laissées en friche. Ces zones abandonnées lors de la désindustrialisation ou les bâtiments désaffectés sont ainsi réaménagées pour favoriser le développement d’activités . Puis, elles ont à cœur de redynamiser cet espace en l’urbanisant pour permettre aux habitants de vivre dans un milieu d’étendues plus harmonieuses et attractives. La ZAC devient alors un outil permettant d’aménager et d’équiper des terrains. Elle permet aussi souvent de rattacher les espaces au cœur des villes, car ils sont très proches des axes de communications et des transports en commun.
# Les avantages de la ZAC pour la collectivité
La création d’une ZAC est un outil essentiel dans le pilotage et la réalisation d’opérations d’aménagement. Il présente de nombreux avantages organisationnels et collectifs comme :
- la vérification de la cohérence du projet d’aménagement par la collectivité locale et ses intervenants,
- concéder à une collectivité la maîtrise de son plan d’urbanisme et d’intervenir de façon globale sur des zones stratégiques,
- permettre la diversification de l’offre de logement (habitat collectif ou individuel, programmes de logement différenciés) pour favoriser la mixité sociale,
- le transfert partiel ou total des frais des équipements publics à l’aménageur qui sont généralement répercutés au constructeur par le biais de la charge foncière.
Le déroulement de la création d'une ZAC par la collectivité
La conception d’une ZAC fait l’objet d’une concertation préalable des différents acteurs de la commune. En effet, le projet est évalué et calculé en mettant en évidence tous les aspects économiques, financiers, environnementaux et humains. Les intervenants associés au projet durant toute la période d’élaboration sont les habitants, les associations, la collectivité locale, les exploitants agricoles, les bureaux d’étude et les géomètres. Le bilan de la concertation est validé par l’autorité publique compétente qui enclenche la mise en œuvre de la ZAC, le plus souvent par un aménageur privé.
Vis-à-vis de l’usager, la collectivité procède toutefois :
- à la réalisation de tous les équipements,
- à la réalisation de la viabilisation et donc de tous les travaux de raccordements aux différents réseaux (électricité, eau potable, gaz, téléphone, assainissement).
De plus, la collectivité publique à l’origine du projet peut décider d’octroyer une fiscalité intéressante sous certaines conditions grâce à l’exonération de la taxe d’aménagement. Le particulier n’a donc pas à payer la taxe d’aménagement une fois le permis de construire obtenu.
Les procédures simplifiées de la ZAC depuis la loi Élan
Les étapes depuis les études préalables jusqu’à la réalisation sont souvent longues en raison des contraintes réglementaires et de la procédure formelle de concertation. En effet, l’association du public aux projets et à la prise de décision peut parfois arriver à dissuader les aménageurs. Cependant, la loi Élan par décret en 2018 a permis de simplifier les procédures, dans l’objectif de faciliter la construction de nouvelles habitations et l’aménagement des bâtiments. Elle a également produit des modifications techniques à la ZAC en répondant aux demandes demandées par les aménageurs et les collectifs publics. Par exemple, la portée contractuelle et réglementaire des cahiers des charges de cession de terrain s’est clarifiée et l’approbation obligatoire des dossiers a été supprimée.
La transaction immobilière dans une ZAC
Les conditions d’achat dans une ZAC sont similaires à une autre vente de terrain. En effet, les trois étapes sont respectées :
- un contrat de réservation du terrain où sont inscrites les données du bien souhaité (références cadastrales, adresse, descriptif),
- un compromis de vente,
- un acte de vente notarié.
Nous sommes en relation avec les collectivités qui souhaitent aménager des ZAC. Grâce à notre expertise dans la réalisation de projets urbains et la gestion du patrimoine immobilier, nous sommes votre interlocuteur privilégié pour vos transactions immobilières. Nos agents sont à votre disposition pour toute question ou étude de projet.
