Comment évaluer la constructibilité d’un terrain à bâtir ?

Tous les terrains à construire ne se valent pas. Certains présentent des degrés de constructibilité plus élevés que d’autres selon leur emplacement, la nature de leur sol, la viabilisation, la présence de risques naturels... Ces éléments jouent un rôle important sur la valeur de la parcelle et la sécurité de la future construction. Nous détaillons dans cet article les facteurs à prendre en compte pour évaluer la constructibilité d’un terrain à bâtir.

Les autorisations juridiques liées au terrain

Rechercher le terrain à bâtir idéal n’est pas facile. Pour pouvoir y construire une maison, il doit se situer dans une zone juridiquement constructible. La première chose à faire est donc d’effectuer les démarches administratives nécessaires pour vérifier ce point :

• Consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) en mairie. Il recense les règles d’urbanisme en vigueur dans la commune. Il définit les constructions autorisées, les impératifs architecturaux et détermine si un terrain est constructible ou non. S’il n’existe pas de PLU, vous pouvez demander la carte communale.
• Obtenir le Certificat d’Urbanisme Opérationnel (CU de type B) auprès de la mairie. Ce document détaille les règles d’urbanisme applicables au terrain concerné, les limites de propriétés et les servitudes, si la zone est soumise au droit de préemption, la localisation dans un ancien site industriel et les taxes à payer. La validité du CU est de 18 mois.
• Regarder le relevé cadastral lié à l’emplacement pour connaître les limites et la surface du terrain.

L’emplacement du terrain

L’une des étapes clés pour trouver un terrain à bâtir repose sur le choix de son emplacement. La localisation de la parcelle détermine en grande partie sa valeur.

Il existe 4 zonages, consultables sur le PLU, avec chacune des restrictions applicables en matière de construction :

• Zone urbaine (U) : située en ville avec présence d’infrastructures
• Zone à urbaniser (AU) : ouverte à urbanisation à moyen ou long terme
• Zone agricole (A) : destinée à l’agriculture
• Zone naturelle et forestière (N) : réservée à la protection de l’environnement et soumise à de fortes restrictions.

À ces zones s’ajoutent les secteurs sauvegardés qui sont liés au patrimoine historique, architectural ou culturel et soumis à de très fortes restrictions d’urbanisme.

Autre élément important pour la constructibilité d’un terrain, il doit disposer d’une voie d’accès publique ou privée carrossable pour permettre les allées et venues des engins de chantier lors de la future construction.

Les risques naturels et technologiques

Un terrain à bâtir peut être concerné par un ou plusieurs risques qui influent sur les contraintes de construction :

• Inondation, submersion marine
• Séisme, éruption volcanique
• Radon (gaz radioactif toxique naturellement présent dans certains sols)
• Termites
• Sol argileux
• Glissement de terrain, avalanche
• Feux de forêt
• Usine chimique
• Centrale nucléaire

Ces dangers sont consultables dans le Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN). C’est un document qui réglemente l’utilisation des sols en fonction des risques naturels prévisibles auxquels ils sont soumis. Pour connaître les risques liés à une parcelle cadastrale, vous pouvez consulter le site Géorisques.

Par ailleurs, le propriétaire du terrain doit faire réaliser un État des Risques et Pollutions (ERP) qui précise les risques auxquels le terrain est exposé pour le fournir à l’acheteur.

La nature du sol et du sous-sol

Connaître l’état du sol avant d’acheter le terrain est primordial pour éviter de mauvaises surprises. Un terrain destiné à recevoir une habitation doit permettre de creuser des fondations pour supporter le poids de la future construction. Il doit aussi rester stable, quelles que soient les conditions météorologiques pour préserver la sécurité des habitants et ne pas endommager la structure.

Depuis le 1er octobre 2020, une étude de qualité des sols ou étude géotechnique est obligatoire uniquement si le terrain est exposé au retrait-gonflement des argiles. Elle est toutefois recommandée pour connaître les risques liés au sol et au sous-sol :

• Présence d’une nappe phréatique qui peut entraîner une montée des eaux et nécessite un dallage spécifique.
• Du gaz radon qui impose l’aération du sous-sol et une étanchéité parfaite entre le sol et l’habitation.
• Existence de vides naturels (anciennes carrières, champignonnières) avec risque d’affaissement.
• Des roches dures qui obligent à utiliser des engins spécifiques pour creuser les fondations.
• Un sol argileux qui se rétracte en cas de sécheresse et se gonfle d’eau en cas de pluie avec risques de fissures sur les bâtiments.

La viabilisation du terrain

On évalue la constructibilité d’un terrain à son niveau de viabilisation. Elle concerne le raccordement du terrain aux différents réseaux :

• eau potable
• téléphonique (internet)
• électrique
• gaz de ville (facultatif)

Si un assainissement collectif existe, son raccordement est obligatoire. Sinon, il faut prévoir l’installation d’un assainissement individuel.

Un terrain déjà viabilisé augmente sa valeur, car le futur propriétaire n’a pas à s’en occuper, comme c’est le cas pour les terrains en lotissement. En revanche, un terrain non viabilisé coûte moins cher, mais les frais de la viabilisation sont à sa charge. Ils peuvent représenter un coût important selon la distance entre la future habitation et les réseaux concernés.

Calculer la surface constructible du terrain

Quelle que soit la taille du terrain envisagé, il est important d’estimer sa surface constructible.

Le mode de calcul déterminé par la loi Duflot Alur de 2014 étant très complexe, nous vous recommandons de passer par un professionnel.

Connaître la surface autorisée pour la construction de votre futur lieu de vie vous permettra de voir si votre projet est adapté au terrain : maison de plain-pied ou à étage, construction en longueur et surface restante pour profiter d’un jardin.