3 dispositifs de défiscalisation pour acheter dans le neuf

Pouvez-vous acheter dans l’immobilier neuf tout en profitant de réductions d’impôts ? Oui, c’est possible grâce aux dispositifs de défiscalisation mis en place par l’État pour inciter les propriétaires à faire de l’investissement locatif et booster la construction de logements neufs. Il existe trois dispositifs de défiscalisation principaux dont vous pouvez bénéficier si vous décidez d’acheter un logement neuf. Nous vous les détaillerons dans cet article.

Pourquoi réaliser de la défiscalisation immobilière ?

Investir dans l’immobilier neuf et plus particulièrement acheter un bien neuf ou VEFA, vente en l’état futur d’achèvement, pour le mettre en location, présente de nombreux avantages :

• Se constituer un patrimoine dans l’immobilier
• Préparer sa retraite
• Obtenir une source de revenu complémentaire grâce aux loyers perçus
• Profiter de l’effet de levier du crédit immobilier (les loyers perçus financent le remboursement du crédit)
• Obtenir une plus-value en cas de revente grâce à la valorisation des biens dans le temps
• Réduire ses impôts grâce aux avantages fiscaux

1. Défiscaliser avec la loi Pinel

La loi Pinel est le principal dispositif de défiscalisation en France. La loi Pinel « classique » s’arrêtant au 31 décembre 2024, c’est la loi Pinel Plus ou Super Pinel qui prend le relais depuis le 1er janvier 2023. Elle concerne les logements neufs plus écologiques qui visent à réduire leur empreinte carbone et à favoriser le bien-être des occupants.

Le dispositif Pinel Plus consiste à mettre un bien neuf en location pendant une période précise en échange d’une réduction d’impôt :

• 12 % pour 6 ans
• 18 % pour 9 ans
• 21 % pour 12 ans

Les conditions d’éligibilité de la loi Super Pinel :

• Acheter un logement neuf ou vente en l’état futur d’achèvement (achat sur plan)
• Le logement doit réduire ses émissions de gaz à effet de serre, être construit à l’aide d’éco matériaux, privilégier le confort d’été et produire sa propre énergie avec des panneaux solaires par exemple.
• Le logement neuf acheté en 2024 est classé A sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
• Le logement est situé en zonage Pinel, c’est-à-dire dans des zones tendues où la demande de logements à louer est plus importante que l’offre.
• Les locataires sont soumis à un plafond de ressources et à un loyer encadré.
• Le logement est à destination de résidence principale.

2. Défiscaliser avec le statut LMNP

LMNP signifie Loueur Meublé Non Professionnel. Il consiste pour un particulier, dont ce n’est pas la source principale de revenu, à mettre en location un bien immobilier neuf meublé en échange de réduction d’impôts. Le statut LMNP s’applique pour des revenus locatifs annuels inférieurs à 23 000 €.

Il existe deux régimes d’imposition en LMNP :

• Le régime micro-BIC permet de déduire 50 % des loyers perçus. Il n’autorise ni amortissement ni déduction de charges.
• Le régime réel a l’avantage de déduire toutes les charges inhérentes au logement neuf et de procéder à un amortissement du bien et du mobilier. Inconvénient, le calcul et la déclaration étant bien plus complexes qu’en micro-BIC, il est conseillé de se faire accompagner d’un comptable.

Le statut LMNP n’est applicable que pour des logements neufs meublés. Qui dit meublé dit équipement mobilier et électroménager bien précis. Le meublé peut être situé n’importe où. Il peut s’agir d’un meublé classique (appartement ou maison) ou d’un meublé situé en résidence de services.

Une résidence de services est une résidence qui propose au moins trois des services suivants : accueil, petit-déjeuner, fourniture du linge de maison et ménage. Elle accueille des étudiants, des hommes d’affaires, des seniors, des EPHAD, du tourisme (gîtes et chambres d’hôtes). Elle est gérée par un gestionnaire professionnel qui signe un bail commercial avec les propriétaires, puis sous-loue les logements à des locataires.

Quelques particularités du statut LMNP :

• Si le meublé est vendu et qu’il y a une plus-value, c’est le régime des plus-values aux particuliers qui s’applique (pas d’imposition après 22 ans de détention et pas de charges sociales après 30 ans).
• Si votre patrimoine immobilier net est supérieur à 1,3 million d’euros, vous êtes soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
• La TVA à 20 % est récupérable si le meublé est situé en résidence services.

3. Défiscaliser avec le statut LMP

LMP signifie Loueur Meublé Professionnel. Ce statut s’applique dès que vos revenus locatifs dépassent 23 000 € par an ou qu’il s’agit de votre source de revenu principale.

Pour bénéficier du statut LMP, le logement doit être loué meublé, à usage d’habitation, sur des courtes périodes ou du long terme. Les équipements et le mobilier indispensables pour un meublé sont indiqués dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

En tant que professionnel, vous êtes assujetti aux cotisations sociales d’environ 35 %. Il n’est plus obligatoire d’être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Toutefois, votre activité locative doit être déclarée à l’administration fiscale.

Comme pour le statut LMNP, vous pouvez choisir votre régime fiscal d’imposition :

• Régime micro : l’imposition est calculée sur 50 % de vos revenus locatifs. Vous ne pouvez pas déduire vos charges. La comptabilité est simplifiée au maximum.
• Régime réel : il est souvent plus avantageux et permet de déduire les charges du logement (intérêts du crédit, frais de notaire, assurance, factures d’eau, d’électricité, d’internet, impôts locaux). Il permet aussi d’amortir le bien et ses équipements. Il nécessite une comptabilité complexe et l’aide d’un comptable.

Les avantages du statut LMP :

• Si vos charges déductibles sont plus élevées que vos recettes locatives, on parle de déficit foncier. Dans ce cas, vous pouvez le déduire de vos impôts.
• En cas de revente et de plus-value, il est possible de ne pas être imposé (LMP depuis au moins cinq ans, moins de 90 000 € par an de recettes locatives sur les deux dernières années).
• Exonération de TVA sauf pour les meublés en résidence de services.
• Exonération de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
• Allègement des droits de succession sous conditions.

Image by freepik