Vous signez votre contrat de réservation avec un prêt prévu à 3,50 %. Quelques semaines plus tard, la banque propose 3,75 %. Êtes-vous engagé, ou libre de renoncer ? La réponse tient en une ligne du contrat : le taux maximal de la condition suspensive.
Peut-on récupérer son dépôt de garantie en VEFA si la banque propose un taux plus élevé que prévu ? Oui, si le contrat de réservation fixe un taux maximal et que les offres obtenues le dépassent : la condition suspensive n'est pas réalisée. Le dépôt de garantie (5 % au plus du prix si la vente est signée dans l'année) est alors restitué dans un délai de 3 mois. Il l'est aussi si le prêt obtenu est inférieur d'au moins 10 % au montant prévu.
En VEFA, le contrat de réservation précède l'acte de vente. Si vous financez votre achat par un crédit, il prévoit une condition suspensive d'obtention de prêt. Elle repose sur trois chiffres : le montant maximal emprunté, la durée maximale et le taux maximal.
Ces trois repères dessinent un cadre. Tant que la banque reste dedans, vous devez avancer. Dès qu'elle en sort, vous pouvez renoncer. Le taux est le plus fragile des trois : il suit les marchés et les barèmes bancaires.
Attention, rien n'est automatique. Pour un prêt que vous cherchez vous-même, la Cour de cassation exige une clause expresse dans le contrat préliminaire (analyse de l'ANIL). Sans elle, votre dépôt peut rester bloqué. Relisez donc la rédaction exacte, mot à mot.
En octobre 2026, les taux moyens atteignent 3,66 % sur 20 ans et 3,75 % sur 25 ans, selon les barèmes relayés par ABC Bourse. Les banques ont relevé leurs grilles en septembre, puis de nouveau en octobre. Sur 20 ans, la hausse dépasse 0,2 point depuis août.
En VEFA, cet écart pèse davantage qu'ailleurs. Entre la réservation et l'offre de prêt, plusieurs semaines peuvent s'écouler. Dans l'intervalle, le barème bouge. Le taux que vous aviez en tête n'est plus celui que la banque vous propose.
Prenons un prêt de 250 000 € sur 25 ans, hors assurance. À 3,50 %, la mensualité s'élève à 1 251,56 €. À 3,75 %, elle passe à 1 285,33 €. Soit 33,77 € de plus chaque mois, et environ 10 130 € d'intérêts supplémentaires sur la durée du prêt.
Si votre contrat plafonne le taux à 3,50 %, l'offre à 3,75 % sort du cadre : vous pouvez renoncer sans perdre votre dépôt. Si le plafond est fixé à 4 %, elle y entre, et vous restez engagé.
Le dépôt est plafonné à 5 % du prix si la vente est signée dans l'année, et à 2 % entre un et deux ans. Il dort sur un compte spécial jusqu'à la vente. Voici les principaux cas où il revient à l'acheteur.
| Situation | Dépôt restitué ? | À savoir |
| Offres de prêt au-dessus du taux maximal du contrat | Oui | Clause expresse nécessaire ; restitution sous 3 mois |
| Prêt refusé par les banques | Oui | Demandes conformes, déposées dans les délais |
| Prêt obtenu inférieur d'au moins 10 % au montant prévu | Oui | Restitution sous 3 mois |
| Prix définitif supérieur de plus de 5 % au prix prévu | Oui | Restitution sous 3 mois |
| Vente non conclue dans le délai prévu par le promoteur | Oui | Restitution sous 3 mois |
| Rétractation dans les 10 jours | Oui, intégralement | Remboursement sous 21 jours |
| Offre conforme (taux sous le plafond) que vous refusez | En principe non | La condition est réalisée : vous devez poursuivre |
Ces cas figurent dans le Code de la construction et de l'habitation (article R261-31) et sont synthétisés par les notaires de France.
Partez du barème du jour pour votre durée et votre profil, puis ajoutez une marge. Une hausse de l'ordre de 0,2 point en deux mois montre qu'une marge de quelques dixièmes de point n'a rien d'excessif. Demandez une simulation à votre banque avant de signer le contrat de réservation, et comparez-la aux moyennes du moment.
Visez l'équilibre. Un plafond trop bas devient irréaliste : aucune banque ne vous suivra, le projet tombe et vous repartez de zéro. Un plafond trop haut vous engage à un coût que votre budget ne supporte peut-être pas. Testez la mensualité au taux maximal : elle doit rester confortable, assurance comprise, dans la limite de 35 % de vos revenus.
Enfin, vérifiez que le taux est exprimé sans ambiguïté. Précisez s'il s'agit du taux nominal, hors assurance. Et gardez le même vocabulaire que celui de vos demandes de prêt.
La protection joue à une condition : vous devez jouer le jeu. Le contrat fixe un délai maximal pour déposer votre dossier de prêt. Respectez-le, puis conservez chaque refus écrit des banques. Pensez à les communiquer au promoteur, par bonne foi comme par prudence.
Déposez surtout des demandes conformes : montant, durée et taux doivent correspondre aux caractéristiques du contrat.
Avant de signer, faites relire la clause par votre notaire. Une ligne bien rédigée peut protéger plusieurs milliers d'euros. Pour caler le calendrier, consultez notre guide sur la date de signature de l'acte authentique en VEFA, ou rapprochez-vous d'un conseiller Foncim.
