Décembre arrive vite, et avec lui la fin d'un coup de pouce fiscal rare. Jusqu'au 31 décembre 2026, un parent peut donner jusqu'à 100 000 € à son enfant sans payer de droits de donation, à condition que l'argent serve à acheter dans le neuf. Pour un parent dont l'abattement de 100 000 € est déjà utilisé, l'économie atteint environ 18 194 €. Pour l'enfant, c'est un apport qui allège le prêt. Mais un point est très important : l'argent doit être employé dans les 6 mois qui suivent le don familial. Voici le calendrier à tenir.
Jusqu'à quand peut-on recevoir 100 000 € sans droits pour acheter un logement neuf ?
Ce régime figure à l'article 790 A bis du Code général des impôts.
Il vise :
Bon à savoir : il se cumule avec l'abattement classique de 100 000 € par parent et par enfant, comme avec le don familial de 31 865 €, selon les notaires.
Acheter sur plan, c'est signer longtemps avant la livraison. Le calendrier compte donc davantage que le chantier. Deux dates structurent tout : le versement du don et la signature de l'acte de vente.
Imaginons un don de 100 000 € versé le 15 décembre 2026. Il entre dans la fenêtre. Mais l'argent doit être employé avant la fin du 6e mois suivant le versement, soit le 30 juin 2027. Vous disposez donc d'un peu plus de 6 mois pour choisir un programme, réserver, puis signer. Bonne nouvelle : les appels de fonds échelonnés après la signature ne remettent pas l'exonération en cause, d'après le BOFiP.
Ne confondez pas réservation et vente. Le BOFiP retient la signature de l'acte authentique d'achat, c'est-à-dire le contrat de vente en l'état futur d'achèvement signé chez le notaire. Le contrat de réservation ne suffit pas. Réservez tôt, mais calez la date de l'acte avec votre notaire dès le départ. Un programme livré dans 2 ans ne pose aucun problème, si l'acte est signé à temps.
Sur un logement neuf à 300 000 €, un apport de 100 000 € fait passer la mensualité de 1 765 € à 1 176 €.
| Apport | Capital emprunté | Mensualité (hors assurance) | Intérêts sur 20 ans |
| 0 € | 300 000 € | 1 765 € | 123 515 € |
| 50 000 € | 250 000 € | 1 471 € | 102 929 € |
| 100 000 € | 200 000 € | 1 176 € | 82 343 € |
Simulation sur 20 ans à 3,66 %, hors assurance, frais de notaire et garantie. Entre aucun apport et 100 000 €, vous gagnez 588 € par mois et 41 172 € d'intérêts. Côté donateur, l'économie fiscale atteint environ 18 194 € de droits, si son abattement de 100 000 € est déjà utilisé. Le don est donc doublement utile : il réduit le prêt de l'un et évite l'impôt de l'autre.
Premier piège : l'ancien. Un bien ancien est exclu, sauf si vous y réalisez des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov'.
Deuxième piège : la SCI. L'argent doit servir à acheter en direct, en indivision ou en communauté. Un apport ou un prêt à une société civile immobilière ne remplit pas la condition, précise le BOFiP.
Troisième piège : la déclaration. Un don manuel se déclare en ligne, dans le mois qui suit sa révélation. Chez le notaire, c'est lui qui s'en charge. Vous devrez aussi prouver l'emploi des fonds.
Dernier piège : la revente. Vendre avant 5 ans remet l'exonération en cause, même si vous rachetez ensuite. Le bénéficiaire doit alors les droits, majorés de l'intérêt de retard. Louer le bien comme habitation principale reste possible.
Ne comptez pas sur 2027 pour repousser votre projet. Le projet de loi de finances 2027 prévoit de relever temporairement l'abattement sur les dons d'argent, de 31 865 € à 50 000 €, pour les dons faits du 1er janvier au 30 juin 2027. Aucune condition d'emploi n'est mentionnée à ce stade. Le 16 octobre 2026, les députés ont voté des amendements qui prolongent la mesure jusqu'au 31 décembre 2027 et portent le plafond à 100 000 €. Mais le budget n'est pas définitif. Ces dispositions n'entreront en vigueur que si elles figurent dans la version finale.
Le bon réflexe : sécuriser ce qui existe aujourd'hui. Programmez le don avant le 31 décembre 2026, puis l'acte de vente avant la fin du sixième mois qui suit. Faites valider votre situation par un notaire. Un conseiller Foncim peut aussi vous aider à choisir un programme neuf et à caler le calendrier.
