Lorsqu’un futur propriétaire signe un contrat de réservation avec un promoteur pour réserver son logement neuf, il s’est déjà passé la phase de pré-construction. Vient ensuite l’édification de l’immeuble, suivie d’autres moments clés jusqu’à son emménagement dans les lieux. Nous faisons le point ici sur les cinq étapes majeures de construction d’un logement neuf, de son achat à sa livraison.
Une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) consiste à devenir propriétaire d’un bien acheté sur plan. Le logement est en cours de construction ou pas encore sorti de terre.
Toute VEFA commence avec la signature d’un contrat de réservation. Ce document engage l’acheteur et le promoteur comme le fait un compromis de vente dans une transaction immobilière classique. Cette étape entraîne le versement d’un dépôt de garantie de 2 à 5 % du montant total du bien de la part de l’acheteur.
À ce stade, plusieurs phases préparatoires ont souvent déjà eu lieu :
Le gros œuvre consiste à construire l’ossature du logement. C’est généralement pendant cette période que promoteur et acheteur se rendent chez le notaire pour signer l’acte de vente authentique.
La particularité d’un bien VEFA est que l’acquéreur en obtient la propriété au fur et à mesure d’appels de fonds fixés par un échéancier reposant sur les étapes du chantier.
Le terrassement va permettre d’assurer la stabilité de l’immeuble ou de la maison en mettant le sol à niveau pour le rendre plat.
Suivent l’excavation qui consiste à creuser les tranchées pour les futurs raccordements (électricité, gaz et eau) et le raccordement à l’assainissement collectif ou individuel.
Commencent ensuite les fondations à proprement parler pour que le bâtiment soit ancré dans le sol et puisse supporter le poids de la construction à venir. Le soubassement vient couvrir les fondations et permet de rendre le sol étanche pour éviter toutes remontées humides. Une dalle de béton est ensuite coulée. L’édifice est alors prêt pour la suite de la construction.
L’achèvement des fondations entraîne le premier appel de fonds correspondant à 35 % du montant total du futur bien.
On élève les murs porteurs. On pose la charpente et la couverture du toit pour garantir l’étanchéité. Une fois que le logement est imperméable à la pluie, on dit qu’il est « hors d’eau ».
On installe ensuite toutes les menuiseries extérieures pour isoler le bâtiment : portes d’entrée, fenêtres, baies vitrées, volets. Une fois le logement étanche aux intempéries, on dit qu’il est « hors d’air ». Cette étape « hors d’eau, hors d’air » lance le deuxième appel de fonds de 35 %.
C’est aussi à ce moment-là que l’acheteur doit assurer son logement en VEFA même s’il n’est pas encore fini de construire grâce à une assurance multirisque habitation ou une assurance propriétaire non-occupant.
Une fois le logement sorti de terre et protégé des intempéries extérieures, le constructeur peut attaquer les travaux intérieurs pour rendre le logement habitable. Il s’agit de l’isoler du froid et de l’humidité puis de l’aménager :
Chacun de ces travaux peut donner lieu à des modifications des plans initiaux pour personnaliser le logement aux souhaits de l’acheteur.
Lorsque la construction de l’immeuble est terminée, intervient un troisième appel de fonds de 25 %.
Le logement est désormais habitable. Les finitions consistent à lui donner une personnalisation supplémentaire :
Les travaux de finition concernent aussi tout ce qui touche à l’extérieur de l’immeuble :
Elle repose sur deux étapes distinctes à ne pas confondre.
Elle intervient entre le constructeur et le promoteur immobilier. Des inspections permettent de s’assurer que l’immeuble est conforme aux plans initiaux, aux normes de sécurité, de construction et d’accessibilité. Si le promoteur constate des malfaçons, les travaux sont engagés pour rendre le bien conforme. La date de réception des travaux est la date de démarrage des garanties constructeur et notamment la garantie décennale.
Le logement est alors prêt à recevoir ses premiers occupants.
Elle intervient entre le promoteur et l’acheteur. Elle intervient après une inspection minutieuse du logement pour vérifier que tout est conforme et que tout fonctionne bien. Dans le cas contraire, les défauts sont relevés sur un procès-verbal de livraison. Le promoteur a l’obligation de rendre tout conforme dans les meilleurs délais.
La livraison du bien conditionne le versement du solde de 5 % et la remise des clés au propriétaire.
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