Retard de livraison VEFA : Vos recours, étape par étape

La date approche, puis passe. Le chantier avance, mais les clés ne viennent pas. Un retard de livraison en VEFA est fréquent, et souvent mal vécu, parce que l'acquéreur ne sait pas ce qu'il peut réclamer. La réponse existe, et elle est plus précise qu'on ne le croit. Voici les étapes, dans l'ordre, de la relecture de votre contrat jusqu'au recours judiciaire.

1re étape : retrouvez la seule date qui engage le promoteur

Le délai de livraison est une mention obligatoire de l'acte de vente notarié, en vertu de l'article L. 261-11 du Code de la construction et de l'habitation. C'est cette date, et elle seule, qui lie le vendeur. La Cour de cassation l'a rappelé en octobre 2022 : la date inscrite au contrat de réservation, souvent qualifiée de prévisionnelle, ne sert pas de base au calcul du retard.

Ressortez donc votre acte notarié, pas la plaquette commerciale ni le courriel de réservation. Le délai y est exprimé en mois ou en trimestre. Notez-le précisément : il est le point de départ de tout ce qui suit.

2e étape : décomptez les suspensions réellement justifiées

Presque tous les contrats de VEFA prévoient des causes légitimes de suspension du délai : intempéries, grève, défaillance d'une entreprise. Ces clauses sont contractuelles, non légales : valables, mais strictement encadrées.

Pour être opposable, une clause doit énumérer les causes avec précision. Les jours de suspension doivent être constatés par un tiers qualifié, indépendant du vendeur, sur la base de données vérifiables — des relevés météorologiques publics, par exemple. La suspension doit enfin vous être justifiée et notifiée.

Demandez par écrit le décompte jour par jour et les attestations correspondantes. C'est souvent là que le nombre de jours imputables au promoteur se précise.

3e étape : lisez la clause de pénalités

Contrairement à une idée répandue, la loi ne fixe aucun barème de pénalités en VEFA. Tout dépend de votre contrat. Pour comparaison, le contrat de construction de maison individuelle impose, lui, une pénalité minimale d'un trois-millième du prix par jour de retard. Rien d'équivalent n'existe pour la vente sur plan.

• Si votre contrat comporte une clause pénale, elle s'applique. Le juge peut toutefois en réduire ou en augmenter le montant s'il le trouve manifestement excessif ou dérisoire.
• S'il n'en comporte aucune, vous n'êtes pas démuni : l'article 1231-1 du code civil permet de réclamer des dommages et intérêts pour le retard dans l'exécution.

4e étape : chiffrez votre préjudice, poste par poste

C'est l'étape décisive, et la plus négligée. Un préjudice indemnisable doit être prouvé et chiffré.

Les postes classiquement retenus sont :

• Le surcoût de logement pendant le retard,
• Les frais de garde-meuble,
• Les charges de copropriété payées sans contrepartie,
• Les intérêts d'emprunt supportés en pure perte,
• Pour un investisseur, les loyers non perçus.

Conservez tout : quittances de loyer, factures de stockage, tableau d'amortissement, appels de charges. Sans justificatifs, une demande est écartée, même fondée. Aucun barème officiel n'existe : le montant obtenu dépend de vos pièces.

5e étape : la mise en demeure

Passez à l'écrit formel. Une lettre recommandée avec accusé de réception produit deux effets juridiques précis. Sauf inexécution définitive, une clause pénale n'est due qu'après mise en demeure. Et la mise en demeure de payer fait courir les intérêts au taux légal, sans que vous ayez à justifier d'un préjudice.

Votre lettre rappelle la date contractuelle, expose le décompte des jours, demande le détail des suspensions invoquées, chiffre votre préjudice et fixe un délai de réponse raisonnable. 

Restez par ailleurs à jour de vos appels de fonds : un acquéreur en retard de paiement s'expose à voir le vendeur lui opposer sa propre inexécution.

6e étape : l'amiable, puis le juge

Plusieurs voies gratuites précèdent le contentieux.

• Le médiateur de la consommation du promoteur se saisit dans l'année suivant votre réclamation écrite et rend son avis en 90 jours.
• Le conciliateur de justice est également gratuit.
• Une ADIL vous informera de façon neutre.

En dessous de 5 000 euros, une tentative amiable est obligatoire avant de saisir le juge. Au-delà, elle reste vivement conseillée. Votre action se prescrit par 5 ans.

Si le chantier s'arrête vraiment

Retard et arrêt de chantier sont deux situations distinctes. La garantie financière d'achèvement, obligatoire et souscrite auprès d'un organisme extérieur, peut être mise en œuvre par l'acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par l'absence des fonds nécessaires à l'achèvement. Un retard, seul, ne suffit pas à l'actionner.

En cas d'inexécution suffisamment grave, le juge peut par ailleurs prononcer la résolution de la vente, avec restitution des sommes versées.

Ce que le retard ne vous autorise pas

Un retard ne permet pas de refuser la livraison : le critère opposable est l'achèvement du logement, c'est-à-dire un usage conforme à sa destination, et non sa perfection. Les imperfections mineures se consignent en réserves. Quant à la consignation des 5 % restants, elle se rattache à une contestation de conformité, pas au retard.

Une fois les clés remises, vous disposez d'un mois pour adresser la liste des défauts constatés. Autant préparer cette visite avec soin.