Les clés du neuf sont dans votre poche. Les cartons sont déballés. Mais l'ancien appartement, lui, attend toujours son acheteur. Ce décalage touche beaucoup d'acquéreurs en VEFA : la livraison tombe à date fixe, la vente n'est pas encore signée. Une question surgit alors : la plus-value sera-t-elle taxée ?
La réponse tient en deux temps. Aujourd'hui, la vente doit intervenir dans un délai normal après votre départ, apprécié au cas par cas. L'administration retient en général environ un an, sans mise en location entre-temps. Demain, peut-être, un amendement au budget 2027 porterait ce délai à 36 mois pour un logement occupé au moins 22 ans. Il n'est pas voté. Faisons le point.
La vente de votre résidence principale est exonérée de plus-value. Mais une condition pèse lourd : le logement doit être votre résidence principale au jour de la cession (article 150 U du Code général des impôts). Or, si vous avez déménagé, ce n'est plus tout à fait le cas.
L'administration fiscale admet pourtant une tolérance, détaillée dans le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-10-40-10). Vous restez exonéré si vous avez occupé le logement jusqu'à sa mise en vente et si la cession intervient dans un délai normal. Aucun maximum n'est fixé à l'avance. Mais, « dans un contexte économique normal », un an constitue en principe le délai maximal.
Ce délai se juge sur les faits : marché local, prix demandé, caractéristiques du bien, démarches réellement menées. Une simple annonce ne suffit pas, surtout si le prix dépasse celui du marché. Et un logement vide au jour de la vente n'est pas exclu pour autant, tant qu'il entre dans cette tolérance. Gardez donc vos preuves : mandat de vente, annonces, échanges avec les visiteurs, factures d'énergie.
Louer quelques mois pour amortir les charges ? C'est tentant. C'est aussi le piège numéro un. La tolérance suppose que le logement n'ait été ni loué ni occupé gratuitement pendant la période de vente. Un bail, même court, fait tomber la protection. Prêter l'appartement à un proche sans loyer pose le même problème.
L'occupation de dernière minute n'est pas une meilleure idée. Pour l'administration, une occupation temporaire, notamment juste avant la vente, ne suffit pas à faire d'un bien votre résidence principale.
Que risquez-vous en cas de refus ? La plus-value devient imposable : 19 % d'impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux, avec des abattements qui croissent selon la durée de détention. Sur un bien gardé longtemps, la note reste parfois contenue. Sur un bien acheté il y a peu, elle peut surprendre. Mieux vaut donc baisser le prix que signer un bail.
Début octobre, la commission des finances de l'Assemblée nationale a adopté un amendement au projet de loi de finances pour 2027. Son principe tient en une phrase : une ancienne résidence principale occupée au moins 22 ans serait exonérée si elle est vendue dans les 36 mois suivant le départ. Condition : aucune location ni utilisation à titre onéreux entre-temps.
Qui serait concerné ? Surtout des propriétaires installés de longue date : seniors qui quittent la maison familiale pour un logement neuf adapté, départs en établissement, mutations familiales. Un ménage parti après six ans dans son premier appartement ne serait pas visé. Rappelons qu'après 22 ans de détention, l'impôt sur le revenu est déjà effacé sur un bien non occupé. L'enjeu porterait donc surtout sur les prélèvements sociaux, qui ne disparaissent qu'après 30 ans.
Où en est le texte ? Le 9 octobre, la commission a rejeté la première partie du budget, celle des recettes, après avoir adopté plus de 200 amendements. Ceux-ci n'ont pas été repris tels quels en séance. Selon LégiFiscal, l'amendement I-367 figure toutefois parmi les mesures adoptées en séance publique. Mais le vote solennel sur cette première partie a été reporté, les débats reprennent le 27 octobre, puis viendront le Sénat et d'éventuels ajustements. Rien n'est acquis. Pour toute vente en cours, appliquez donc la règle actuelle.
Pour un acheteur en VEFA, le vrai risque est le calendrier. Vous signez sur plan, vous réglez par appels de fonds, la livraison arrive à date fixe. Votre vente, elle, dépend du marché. Il faut donc caler les deux.
1re règle : mettez votre bien en vente tôt. Le BOFiP prévoit une tolérance pour qui achète sa nouvelle résidence avant d'avoir vendu l'ancienne : mise en vente avant l'acquisition, cession dans un délai normal après, et réemploi du prix dans la nouvelle résidence (BOI-RFPI-PVI-10-40-30). Demandez à votre notaire à quelle date court l'« acquisition » dans une VEFA.
2e règle : financez le décalage avec l'outil adapté. Le prêt relais avance une partie de la valeur de l'ancien bien, le prêt achat-revente fonctionne autrement. Notre comparatif entre prêt relais et prêt achat-revente vous aide à choisir, et notre guide pour tout savoir sur le prêt achat-revente détaille ses étapes.
3e règle : fixez un prix réaliste, gardez vos preuves, ne louez pas. Dans le doute, comptez sur 12 mois, pas sur 36. Et faites valider votre situation par un notaire ou un conseiller fiscal.
