Le secteur immobilier et celui de la construction sont confrontés ces dernières années à d’importantes problématiques économiques (crédits, taux, matières premières, permis de construire, normes...). Le marché des terrains à bâtir, directement influencé par ces difficultés, doit aussi s’adapter aux disparités marquantes du prix d’achat au mètre carré dans les diverses régions de France. Tour d’horizon des tendances du marché dans cet article.
La France connaît depuis quelques années une importante crise immobilière, principalement dans le secteur du neuf et malgré les différentes aides de l’État.
Parmi les raisons invoquées :
Le secteur de la construction est, lui aussi, en difficulté. Flambées des prix des matières premières, durcissement des normes environnementales et difficultés d‘accès au financement entraînent une baisse de presque 33 % dans la construction de maisons individuelles.
En parallèle, le nombre de permis de construire délivrés est également en très forte baisse. D’octobre 2023 à septembre 2024, on compte 337 100 autorisations de construire, soit 27 % de moins qu’avant la crise du Covid. Il y a pourtant une demande croissante de logements neufs.
Puis, les incertitudes économiques et la hausse des coûts de construction entraînent un recul des mises en chantier. 264 000 logements ont été mis en construction entre octobre 2023 et septembre 2024, soit quasiment 20 % de moins par rapport à l’année précédente et 32 % par rapport à l’avant-crise du covid.
Le marché des terrains à bâtir est ainsi directement impacté par ce constat, même si de belles opportunités existent toujours selon les départements pour ceux qui souhaitent acheter le terrain idéal.
Le prix moyen du mètre carré pour un terrain à bâtir en France a doublé entre 2005 (46 €) et 2022 (92 €). Les grands terrains qui étaient les plus recherchés sont désormais délaissés au profit de superficies plus petites et moins chères. En effet, l’achat du terrain représente aujourd’hui un tiers du budget total des Français qui font construire. Les deux tiers restants sont destinés à la construction de la maison.
La valeur d’un terrain repose principalement sur 4 critères.
Plus on s’approche des grandes villes, plus le prix augmente. La proximité des transports en commun (RER, métro, tramway), un accès à l’autoroute, des infrastructures telles que les écoles et les commerces influent sur le prix du mètre carré et peuvent entraîner des écarts dans un même département. Le nombre d’habitants est aussi un facteur important. Un terrain dans une zone rurale coûte moins cher à l’achat qu’un terrain dans une ville à forte densité, mais il faut prendre en considération les frais pour se déplacer lorsqu’on vit en zone isolée.
En plus de sa localisation, l’état du sol est un critère de constructibilité d’un terrain pour définir sa valeur. Les terrains peu chers peuvent parfois entraîner un surcoût considérable. Par exemple, un terrain en pente exige des frais de nivellement. Un terrain rocheux nécessite des engins spéciaux. La présence d’argile entraîne des travaux de drainage. Autant de frais à ajouter au prix d’achat du terrain.
Un terrain raccordé, qu’on appelle terrain viabilisé, coûte plus cher qu’un terrain non raccordé puisque tout est déjà prévu. Toutefois, un terrain non viabilisé doit être raccordé aux réseaux urbains et nécessite des frais importants qui dépendent de la distance entre la future habitation et les réseaux en question.
Chaque secteur géographique présente des impératifs d’urbanisme différents. La consultation du Plan local d’urbanisme (PLU) est l’une des démarches administratives à effectuer avant d’acheter un terrain à bâtir.
Voici quelques exemples du prix moyen d’un terrain à bâtir en France qui peut varier selon les critères précédemment cités.
Parmi les 5 régions les plus chères de France :
Parmi les 5 régions les moins chères de France :
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