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Plus que quelques mois pour les investisseurs immobiliers avant la fin de la loi Pinel. Depuis 2023, un nouveau dispositif de défiscalisation plus écologique prend le relais, la loi Super Pinel. Son objectif est identique, booster la vente de logements locatifs neufs pour pallier la pénurie d’habitations en échange d’un avantage fiscal. Elle va encore plus loin avec des exigences environnementales poussées. Nous vous expliquons tout sur ce nouveau dispositif.

Rappel sur la loi Pinel

Lancée en septembre 2014, la loi Pinel a pour objectif d’encourager la construction de logements neufs et l’investissement locatifL’investisseur s’engage à louer son bien immobilier sur une période déterminée en échange d’une importante réduction d’impôts :

  • 9 % pour 6 ans
  • 12 % pour 9 ans
  • 14 % pour 12 ans

Les logements éligibles sont situés en zonage Pinel, dans des zones tendues où l’offre de logements est inférieure à la demande : les zones A, A bis et B1.

D’autres conditions doivent être respectées pour bénéficier du dispositif Pinel :

  • Le logement doit être neuf (ou ancien réhabilité)
  • Le revenu des locataires ne doit pas dépasser certains plafonds
  • Le loyer est encadré
  • Il faut louer le logement sur 6, 9 ou 12 ans

La loi Pinel s’arrêtera le 31 décembre 2024.

Qu’est-ce que la loi Super Pinel ?

La loi Pinel Plus, ou Super Pinel, est entrée en vigueur le 1er janvier 2023 pour prendre le relais de la loi Pinel « classique ». Elle a pour vocation de réduire de façon radicale l’empreinte carbone des bâtiments collectifs et d’inciter les investisseurs à acheter des logements neufs plus écologiques.

Les conditions d’éligibilité du dispositif Super Pinel sont identiques à celles de la loi Pinel, hormis les réductions d’impôts qui sont plus avantageuses :

  • 12 % pour un bien loué sur 6 ans
  • 18 % pour 9 ans
  • 21 % pour 12 ans

La principale différence repose sur les exigences environnementales et d’usage des logements qui doivent être bien plus écologiques qu’avant.

Des logements éco-responsables

Pour être éligibles au dispositif Super Pinel, les logements neufs doivent respecter la dernière norme environnementale 2020 (RE2020). Entrée en application en janvier 2022, elle présente des exigences beaucoup plus pointues en termes de respect de l’environnement.

Réduction des émissions de gaz à effet de serre dans les logements

En 2024, pour les appartements, le plafond à ne pas dépasser est de 6 kg de CO2 par m2 et par an. Ce qui sous-entend de réduire notablement l’usage du gaz comme mode de chauffage, et de favoriser les modes de chauffe plus naturels tels que les granulés de bois, la pompe à chaleur, les panneaux solaires par exemple.

Utilisation d’éco-matériaux

L’utilisation du béton et de l’acier est progressivement diminuée dans les constructions pour y intégrer des matériaux d’origine végétale ou animale, appelés éco-matériaux. Il s’agit du bois, du chanvre, du liège…

Ces matériaux écologiques sont performants aussi bien au niveau technique, énergétique et environnemental. Issus de matières premières renouvelables, ils sont durables, résistants, recyclables et respectueux de la santé des habitants comme des professionnels qui les manipulent.

Favoriser le confort d’été

Avec le réchauffement climatique, les constructions vont devoir s’adapter aux hausses des températures et prévoir le besoin de fraîcheur des occupants.

L’indicateur DH, degrés-heures d’inconfort, permet de calculer le niveau d’inconfort des habitants selon la température ressentie. Ainsi, la température intérieure des bâtiments ne doit pas dépasser :

  • 26°C la nuit
  • 26 à 28°C la journée

Pour s’adapter, les logements doivent mettre l’accent sur les protections solaires, la végétalisation ou la ventilation nocturne, par exemple.

Produire de l’énergie positive

Les logements neufs doivent désormais être des bâtiments à énergie positive, ou BEPOS, c’est-à-dire produire plus d’énergie qu’ils n’en consomment. Ils doivent donc fabriquer leur propre énergie, avec des panneaux solaires pour l’électricité ou le chauffage, par exemple.

Qualité de vie et confort des habitants

Le dispositif Super Pinel privilégie davantage la qualité de vie et le confort des personnes qui vont occuper les logements.

Lors des confinements liés à la crise sanitaire du Covid, le besoin d’espace et de pouvoir respirer au grand air a profondément manqué à une grande partie de la population. Les constructeurs doivent désormais prendre en compte les critères suivants dans leurs constructions :

  • Chaque logement doit avoir une surface intérieure minimale selon le nombre de pièces.
  • Chaque habitation doit bénéficier d’un espace privatif extérieur d’une surface minimale (balcon, terrasse ou jardin pour le rez-de-chaussée).

Récapitulatif :

  • Pour un appartement T1 : surface intérieure minimale de 28 m2 et espace extérieur minimal de 3 m2
  • Pour un T2 : 45 m2 et 3 m2
  • Pour un T3 : 62 m2 et 5 m2
  • Pour un T4 : 79 m2 et 7 m2
  • Pour un T5 : 96 m2 et 9 m2
  • Un appartement de 3 pièces ou plus doit être pourvu d’une double exposition, c’est-à-dire avoir une fenêtre sur au moins deux façades différentes.

Le Diagnostic de Performance Énergétique

Le DPE est la référence pour estimer la performance énergétique et climatique d’un logement. Sa consommation d’énergie et son impact carbone sont classés selon un barème allant de A (extrêmement performant) à G (passoire thermique).

Voici les conditions liées au DPE avec la loi Pinel Plus :

  • Les logements neufs achetés à partir de 2024 doivent être classés A sur le DPE.
  • Les logements neufs achetés en 2023 devront être conformes à l’indicateur carbone 2025 de la norme RE2020.
  • Les logements avec travaux acquis en 2023 et 2024 doivent obtenir la note B au DPE.
  • Les logements achetés en 2023 ou 2024, dont le permis de construire date d’avant le 1er janvier 2022, nécessitent de faire les travaux nécessaires pour obtenir la lettre A au DPE et respecter le label E+C (émissions de CO2 réduites et production d’énergie positive).
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