VEFA ou BEFA : comment choisir ?

Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier neuf, le terme « VEFA » vous est probablement familier. En revanche, le terme « BEFA » peut-être un peu moins. Pourtant, VEFA et BEFA ont le même principe : permettre à un acheteur de devenir propriétaire (pour le 1er) ou locataire (pour le 2ème) d’un bien à construire. Nous vous expliquons les différences entre VEFA et BEFA pour vous aider à choisir celui qui est le plus adapté à votre situation.

VEFA ou Vente en l’État Futur d’Achèvement

Fonctionnement de la VEFA

Également appelée achat sur plan, la VEFA consiste à devenir progressivement propriétaire d’un bien immobilier qui n’est pas encore construit ou dont la construction est en cours.

Elle repose sur deux acteurs : l’acheteur futur propriétaire et le promoteur vendeur. La transaction immobilière est sécurisée par la signature d’un contrat de réservation, puis d’un acte de vente définitif chez le notaire.

À la différence d’une vente dite classique, une VEFA se finance par des versements échelonnés qui interviennent à des moments clés de la construction. Un acompte est versé à la signature du contrat de réservation, puis des appels de fonds sont effectués à la fin des fondations, à la pose du toit, lorsque le chantier est terminé et le solde à la remise des clés.

Avantages de la VEFA

• L’achat sur plan permet d’acheter un logement neuf avec des performances énergétiques élevées et construit avec des éco matériaux.
• Un bien en VEFA est personnalisable. L’acheteur a la possibilité de choisir ses commodités et de modifier les plans initiaux. Il peut par exemple modifier l’emplacement d’une cloison, préférer une douche à la baignoire, choisir le carrelage…
• Acheter un bien en VEFA donne lieu à plusieurs avantages fiscaux tels que des frais de notaire réduits correspondant à 2 ou 3 % de la valeur du bien et des dispositifs de défiscalisation (par exemple, Loi Super Pinel, statut Loueur Meublé Non Professionnel, Prêt à Taux Zéro).
• Il est souvent plus facile d’obtenir son crédit en cas de VEFA car le contrat est bien sécurisé et les banques moins frileuses. La VEFA donne le droit à l’acheteur de se rétracter dans certaines circonstances et sous conditions.
• Enfin, dans une VEFA, le logement est couvert par de nombreuses garanties légales, dont la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale ou encore la garantie décennale.

Inconvénients de la VEFA

L’achat sur plan présente tout de même quelques risques en ce qui concerne le promoteur et/ou le constructeur :

• Le bien peut être construit avec d’importantes modifications par rapport au projet initial.
• Le chantier peut être sujet à des retards de construction repoussant d’autant l’entrée dans les lieux du futur propriétaire.
• La construction peut s’arrêter en cas de faillite du constructeur ou du promoteur.
• Le bien peut présenter des défauts au moment de sa livraison.

Néanmoins, des clauses spécifiques, des conditions suspensives et des garanties dans le contrat de réservation et dans le contrat de vente permettent de protéger l’acheteur.

BEFA ou Bail en État Futur d’Achèvement

Fonctionnement du BEFA

Appelé aussi bail à construction, le BEFA consiste à louer un bien qui n’est pas encore construit ou en cours de construction.

Le BEFA repose sur trois acteurs : le preneur-locataire, l’investisseur-bailleur (ou futur propriétaire) et le promoteur-vendeur.

La différence majeure avec un bail dit classique est le délai parfois très long qui s’écoule entre la signature du BEFA et l’emménagement du locataire dans le bien, parfois 2 ou 3 ans. Le BEFA est un mélange de VEFA avec les règles du bail classique. Il peut concerner des particuliers pour un local à usage d’habitation, mais il s’agit plus souvent de professionnels pour des locaux commerciaux.

Avantages du BEFA

• S’il concerne des locaux commerciaux, le contrat BEFA est très avantageux pour le locataire professionnel qui peut bénéficier d’une personnalisation du bien. Il peut influer sur les plans de construction pour les adapter à ses besoins, d’autant plus si le BEFA est conclu avant le dépôt du permis de construire.
• Le BEFA permet au locataire de trouver un logement ou un local commercial construit aux dernières normes écologiques, avec des performances énergétiques élevées.
• Enfin, le BEFA permet de planifier sur le long terme l’aménagement de son futur locataire, ce qui est rassurant pour un investisseur-bailleur et lui évite de la vacance locative.

Inconvénients du BEFA

Les éventuels désagréments du BEFA sont identiques à ceux de la VEFA :

• Retard de livraison avec l’impossibilité d’occuper les lieux à la date prévue.
• Risques de faillite du promoteur ou du constructeur.
• Projet sur le long terme qui nécessite de bien appréhender sa stratégie commerciale et ses futurs effectifs en cas de bail commercial.
• Le BEFA n’est couvert par aucun cadre légal et nécessite une rédaction minutieuse du contrat pour préserver les intérêts des trois parties, la répartition des risques, fixer le loyer et ses futures augmentations, la durée de location et les conditions suspensives. L’aide d’un professionnel (avocat ou notaire) est recommandée.

Pourquoi choisir le BEFA ou le VEFA ?

Le choix dépend principalement de vos objectifs d’investissement.

En cas d’investissement locatif, le BEFA est approprié. Il permet au bailleur de trouver des locataires avant la construction du bien et de l’adapter aux envies et aux besoins de ses futurs occupants. Une fois le locataire installé, le rendement locatif est immédiat.

Si vous achetez un logement neuf pour y vivre, voire pour en faire votre résidence secondaire, il est préférable d’opter pour la VEFA qui reste plus simple à gérer étant donné qu’il n’y a que vous, futur propriétaire, et le promoteur-vendeur.

Si vous souhaitez un investissement sécurisé, la VEFA est indiquée grâce aux garanties légales. À l’inverse, dans un BEFA, le contrat doit être très minutieux pour éviter tout risque pour l’une ou l’autre des trois parties.

Enfin, si vous comptez faire une plus-value en cas de revente ou consolider votre patrimoine, la VEFA est souhaitable.