Vous signez chez le notaire, le chantier démarre, et une question revient toujours : à partir de quand faut-il payer, et combien ? En VEFA, vous ne réglez pas le prix d'un seul coup à la signature. Vous le payez par tranches, au rythme de l’avancement des travaux : à mesure que le promoteur émet des appels de fonds. Votre banque suit le même tempo. Résultat : pendant 18 à 24 mois de construction, votre effort financier monte par paliers au lieu de démarrer à plein régime. Voici, concrètement, ce que vous décaissez et à quel moment.
L'article R. 261-14 du Code de la construction et de l'habitation plafonne les appels de fonds. Le vendeur ne peut pas réclamer plus de 35 % du prix à l'achèvement des fondations, plus de 70 % à la mise hors d'eau, ni plus de 95 % à l'achèvement de l'immeuble. Les 5 % restants sont dus le jour de la livraison.
Ces pourcentages sont des maximums cumulés. Chaque appel de fonds est justifié par une attestation d'avancement des travaux, transmise à votre banque avant tout déblocage. En amont, à la réservation, seul un dépôt de garantie est versé : 5 % du prix si la vente est signée dans l'année, 2 % si elle l'est entre un et deux ans, rien au-delà. Ce dépôt est séquestré, puis imputé sur le prix final.
La conséquence est rassurante : vous ne payez jamais pour des travaux qui n'ont pas été réalisés. C'est l'une des protections structurelles de l'achat sur plan. Si un appel de fonds vous parvient sans attestation d'avancement, ou dépasse le palier autorisé, vous êtes en droit d'en demander la justification avant de le régler.
Votre banque débloque le prêt au fur et à mesure, appel de fonds après appel de fonds. Vous ne payez donc des intérêts que sur les sommes déjà versées au promoteur. Ces intérêts portent un nom : les intérêts intercalaires. Ils ne contiennent aucun remboursement de capital, et ils augmentent à chaque palier du chantier.
Prenons un exemple. Un appartement de 200 000 €, financé intégralement, à 3,24 % — le taux moyen de l'accession dans le neuf en juillet 2026. Après les fondations, 70 000 € sont débloqués : environ 189 € d'intérêts par mois. Après la mise hors d'eau, 140 000 € : environ 378 €. À l'achèvement de l'immeuble, 190 000 € : environ 513 €. Une fois les clés remises, la mensualité complète sur 24 ans s'établit autour de 974 €, hors assurance. Autrement dit, votre effort démarre à moins d'un cinquième de la mensualité finale, puis double, puis triple.
Sur un chantier de 20 mois, le total des intérêts intercalaires tourne autour de 5 500 €. Ce n'est pas un frais caché : il entre dans le calcul du TAEG de votre offre de prêt. Mais il se paie en trésorerie, mois après mois.
Vérifiez aussi comment votre assurance emprunteur est facturée pendant cette période. Selon le contrat, la cotisation porte sur le capital déjà débloqué ou sur la totalité du prêt. L'écart se compte en centaines d'euros sur la durée du chantier.
Deux formules existent :
Posez la question dès la simulation, pas au moment de signer l'offre de prêt. Le bon choix dépend surtout d'un paramètre : ce que vous payez déjà pour vous loger. Notre article sur le report des mensualités dans le neuf détaille les cas de figure.
Les intérêts intercalaires surprennent. Le loyer, lui, coûte souvent bien plus cher. Pendant toute la construction, vous continuez à payer votre logement actuel tout en supportant un crédit qui monte par paliers. C'est ce que les acquéreurs appellent le double loyer.
3 réflexes limitent la facture :
Un détail passe souvent inaperçu : les charges de copropriété et l'assurance habitation commencent à courir dès la livraison, même si vous n'avez pas encore emménagé.
Si vous êtes déjà propriétaire, l'arbitrage se déplace vers l'ordre des opérations, entre prêt relais et prêt achat-revente.
Le dernier versement se fait le jour de la remise des clés. S'il subsiste un désaccord sur la conformité du logement, ces 5 % peuvent être consignés jusqu'à la levée des réserves. C'est un droit, pas une faveur, et il vaut la peine de préparer sa visite de livraison en conséquence.
Un achat sur plan coûte peu au départ et monte par paliers prévisibles. L'échéancier est encadré par la loi, les intérêts intercalaires figurent noir sur blanc dans votre offre de prêt, et le seul véritable risque budgétaire est de sous-estimer la période de recouvrement entre votre logement actuel et le futur. Chiffrez-la avant de signer, en même temps que le coût mensuel réel de votre futur appartement. C'est la meilleure façon d'aborder la construction sereinement.
