Programme immobilier neuf : comment bien le choisir ?

Bien choisir votre programme immobilier est déterminant, car l’achat d’un logement neuf, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, vous engage pour de très nombreuses années. Ce choix ne se fait pas au hasard. Il repose sur des critères précis que nous vous expliquons ici.

Bien définir votre projet immobilier

Cela commence par l’analyse de vos besoins pour déterminer vos objectifs, vos envies et vos possibilités. Pour définir votre projet idéal, vous pouvez vous poser les questions suivantes :

• Pourquoi voulez-vous acheter ? Pour y vivre, pour en faire votre résidence secondaire, pour mettre en location…
• Quel est votre budget ? Commencez par déterminer votre taux d’endettement pour connaître votre capacité d’emprunt maximale. Renseignez-vous sur les différentes aides à l’achat auxquelles vous pourriez prétendre (prêt à taux zéro entre autres) et sur les dispositifs de défiscalisation (LMNP, Pinel…).
• Quel lieu choisir ? Le lieu d’implantation de votre futur logement est primordial. Selon votre objectif principal (résidence principale, investissement locatif…), la localisation doit correspondre à vos besoins : proximité des axes routiers, des transports en commun, des écoles et des commerces.

Par ailleurs, si vous comptez bénéficier du dispositif Super Pinel, il ne s’applique pas à toutes les villes. Pensez à bien vous renseigner sur le zonage Pinel avant de choisir votre programme immobilier.

• De quel délai disposez-vous ? Si vous êtes pressé, il vaut mieux opter pour un logement neuf déjà construit. Vous pouvez ainsi le visiter et voir s’il vous convient. Mais, si le fait d’attendre parfois quelques années ne vous effraie pas, vous pouvez opter pour un logement en contrat VEFA, vente en l’état futur d’achèvement. Il s’agit d’un logement neuf acheté sur plan qui n’est pas encore construit.

Bien sélectionner votre promoteur immobilier

Le promoteur immobilier est le chef d’orchestre du chantier. C’est avec lui que vous aurez affaire tout au long de la construction de votre futur logement. Il faut que le courant passe entre vous, que vous n’ayez pas peur de lui poser vos questions, qu’il vous apporte chaque fois des réponses claires.

Commencez par bien vous renseigner sur l’expérience du promoteur, s’il a déjà construit des programmes immobiliers pour particuliers et/ou des programmes immobiliers pour des entreprises. Si c’est le cas, n’hésitez pas à aller les visiter et à demander aux propriétaires leur avis sur le déroulement du chantier, les échanges avec le promoteur, s’il y a eu des retards de livraison, des malfaçons… Regardez aussi les avis clients sur la page Google du promoteur.

Votre promoteur immobilier doit impérativement être couvert par des assurances et des garanties légales :

• La garantie financière d’achèvement qui vous assure qu’en cas de difficultés financières un organisme tiers prendra le relais pour financer la poursuite du chantier et vous livrer votre logement comme prévu.
• Le promoteur peut choisir à la place une garantie de remboursement qui vous permet d’être remboursé de toutes les sommes versées si vous décidez d’annuler votre achat en cas d’arrêt du chantier.
• La garantie décennale est indispensable, de même que la garantie dommages-ouvrage qui permet votre indemnisation rapide pour effectuer les travaux nécessaires si la garantie décennale devait être mise en cause.

Un programme immobilier aux normes

En plus des références du promoteur, renseignez-vous sur les labels et/ou de certifications du programme immobilier :

• NF Habitat et NF Habitat HQE
• Haute Performance Énergétique (HPE) et Très Haute Performance Énergétique (THPE)
• Effinergie
• BBCA (bâtiment bas carbone)

Ces labels et certifications sont des gages de qualité et d’économies d’énergie. Ils garantissent des logements respectueux des dernières normes environnementales, construits avec des éco matériaux et qui émettent le moins d’émissions carbone possible.

Visiter les lieux du futur programme immobilier

Nous vous invitons à vous rendre sur les lieux du chantier pour appréhender votre futur environnement (proximité d’une autoroute, présence d’espaces verts, commerces à proximité).

N’hésitez pas à vous déplacer en mairie pour étudier le plan local d’urbanisme (PLU) et vérifier, par exemple, qu’aucune autre construction n’est prévue juste devant votre futur immeuble.

Vous pouvez aussi visiter un appartement témoin si le programme immobilier le permet.

Étudier l’aspect technique du futur logement

Pour vous aider à choisir votre futur logement neuf, le promoteur peut utiliser des plans 3D et des visites virtuelles. Il doit aussi mettre à votre disposition les différents plans du programme immobilier :

• Le plan du logement indique les pièces, l’emplacement des sanitaires, de l’électroménager, les couloirs, les placards, les cloisons
• Le plan de situation présente la localisation des écoles, commerces, routes, transports en commun situés à proximité du programme immobilier
• Le plan de masse est un plan d’ensemble de la résidence. Il montre l’emplacement des bâtiments les uns par rapport aux autres, leur distance, les accès.
• Le plan d’étage détaille l’étage du logement, sa distance vis-à-vis des autres logements, des escaliers, de l’ascenseur.

Le programme immobilier neuf doit vous permettre de choisir vos commodités : rez-de-jardin, terrasse, balcon, places de stationnement. Il doit aussi préciser les options possibles pour votre logement et les possibilités de personnalisation : choix de l’électroménager, des revêtements muraux ou de sol. Vérifiez si le catalogue de personnalisation est fourni ou limité pour éviter les frustrations le moment venu.

Étudier le contrat de réservation

Le contrat de réservation est le document contractuel qui engage l’acheteur et le vendeur. Il récapitule toutes les caractéristiques du futur logement et du programme immobilier. Dedans doivent figurer les garanties souscrites par le promoteur, les conditions suspensives vous permettant de vous rétracter, les éventuelles pénalités en cas de retard de livraison.

Le contrat de réservation indique également si un dépôt de garantie est demandé et présente l’échéancier pour les appels de fonds intervenant tout au long de la construction.

En suivant ces conseils, vous aurez toutes les cartes en main pour mener à bien votre projet immobilier dans les meilleures conditions.

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