Investir dans l’immobilier à plusieurs personnes vous permet d’acquérir un bien neuf auquel vous n’auriez pas pu prétendre seul et de répartir les coûts et les responsabilités entre les différents propriétaires. Toutefois, cela exige de tout bien planifier et d’accorder le profil des investisseurs avec les objectifs collectifs et personnels de chacun. Nous vous expliquons le mode d’emploi et les six étapes à suivre si vous souhaitez investir dans le neuf à plusieurs. Mode d’emploi.
Première chose à faire, vous devez sélectionner vos partenaires financiers avec précision pour mener à bien votre projet immobilier. Il peut s’agir de membres de votre famille, d’amis, de collègues de travail ou de connaissances diverses. L’important est de vous sentir en confiance avec ces personnes, car vous allez vous engager sur de nombreuses années.
Partager des objectifs identiques avec vos partenaires est essentiel pour limiter le risque de conflits. Vous devez vous interroger sur le rendement financier souhaité, la durée d’investissement, la répartition des risques et des bénéfices, le partage de l’investissement. Plus les objectifs sont clairs et précis, et mieux c’est.
L’indivision est le régime qui s’applique par défaut lors d’un achat immobilier. Elle ne nécessite aucune démarche ou formalité particulière. Chaque acheteur devient propriétaire du bien à hauteur de son apport personnel. Si les apports respectifs ne sont pas précisés sur l’acte authentique d’achat, la répartition est faite à parts égales entre les co-investisseurs.
Néanmoins, l’indivision exige de prendre des décisions à l’unanimité, ce qui peut présenter des risques en cas de désaccord entre les différents propriétaires. Le seul recours étant de porter l’affaire en justice.
La Société Civile Immobilière permet à des co-investisseurs de gérer et d’exploiter un bien immobilier. C’est la SCI qui achète le bien et chacun détient des parts sociales proportionnelles au capital qu’il a investi (par exemple, 30 % de capital donne droit à 30 % du bien).
Dans une SCI, toutes les conditions de fonctionnement sont inscrites dans un pacte d’associé rédigé par un notaire :
La SCI est un bon moyen de transmettre son patrimoine à ses descendants en profitant d’abattements sur les droits de donation.
Seul bémol, la gestion d’une SCI peut s’avérer assez complexe. Il faut opter pour l’imposition sur le revenu ou l’imposition sur la société. Le recours à un notaire et à un comptable est fortement recommandé et entraîne donc des coûts supplémentaires.
Plus rare, cette solution de gestion de patrimoine est davantage destinée aux familles qui achètent ensemble un bien immobilier, par exemple des enfants et leurs parents.
Dans une tontine, chaque investisseur acquiert des parts indivises du bien et désigne un bénéficiaire qui obtiendra la totalité du bien à leur décès. Cela permet d’éviter les frais de succession.
Pour être rentable en cas d’investissement locatif, un bien immobilier neuf doit en priorité être situé dans une zone à forte demande locative. Un bon emplacement vous garantit de pouvoir louer votre logement sans trop de vacances locatives.
Le bien doit aussi correspondre aux attentes de votre cible : plusieurs chambres et se trouver à proximité des écoles pour une famille, plus près du centre-ville pour un jeune couple et toujours avec un espace extérieur.
Même si vous mutualisez vos ressources financières, il est rare de pouvoir acheter seulement avec des fonds propres. Si un crédit immobilier est nécessaire, les banques prêtent plus volontiers si vous empruntez à plusieurs, car les co-emprunteurs sont solidaires entre eux. Si l’un d’eux ne peut pas rembourser ses mensualités, ce sont les autres qui doivent s’en charger. Vous pouvez aussi obtenir des conditions plus avantageuses avec un taux plus attractif en empruntant à plusieurs.
Il est impossible d’obtenir un prêt à taux zéro (PTZ) si vous investissez à plusieurs, de même que vous ne pouvez pas déduire de vos impôts les intérêts du prêt.
Faire de l’investissement locatif à plusieurs ne s’improvise pas. Il y a de nombreuses tâches à gérer :
Les co-investisseurs peuvent se répartir les missions selon leurs compétences respectives ou les déléguer à une société de gestion locative moyennant des frais de gestion. Dans tous les cas, les règles de gestion doivent être bien fixées en amont pour éviter tout conflit.
Investir à plusieurs ne permet pas de faire de la location meublée ni de bénéficier des avantages du statut LMNP.
La loi Super Pinel est parfaitement adaptée à l’achat d’un logement neuf en vue de le louer. Elle permet aux investisseurs de profiter de réductions d’impôt pour un appartement neuf mis en location pendant une durée fixe de 6, 9 ou 12 ans. Il doit être situé dans l’une des zones Pinel et répondre aux dernières normes environnementales, avec l’utilisation d’éco matériaux, entre autres.
Si vous avez choisi le régime de l’indivision, un acte notarié sera exigé. Il devra mentionner la part investie par chaque co-investisseur pour permettre à l’administration fiscale de répartir la réduction d’impôt entre eux. Chacun des propriétaires devra déclarer sa quote-part dans sa déclaration d’impôt sur le revenu.
Si vous avez choisi la SCI, chaque associé bénéficiera de la réduction d’impôt selon son pourcentage dans les parts sociales. Toutefois, pour en profiter, la SCI doit opter pour l’impôt sur le revenu et non l’impôt sur les sociétés.
Qu’ils soient en indivision ou en SCI, les co-investisseurs doivent surveiller le seuil pour être soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
