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Dans cet article, retrouvez toutes les informations pour bien préparer votre investissement locatif à savoir : les avantages de l'investissement, les dispositifs de défiscalisation, la loi Pinel et ce qu'il faut savoir avant de choisir ce placement financier.

 

Investissement locatif : définition

Le principe de l’investissement locatif est d’acheter un logement (appartement ou maison) ou un terrain pour le mettre en location. L’objectif premier est d’augmenter ses revenus via les loyers versés par les locataires. Cet investissement permet également de se constituer un patrimoine à crédit. L’investisseur peut ne pas avoir d’apport personnel conséquent, le montant des loyers est censé assurer le remboursement du crédit immobilier. Les banques et organismes de crédit financent donc plus facilement un achat immobilier si l’objectif de votre projet est de le mettre en location. L’investissement locatif est le seul placement financier pour lequel les banques autorisent le financement à hauteur de 90% ou 100% du projet avec un crédit immobilier.

L’investissement immobilier locatif peut aussi être optimisé grâce aux avantages fiscaux permettant la réduction de l’impôt sur le revenu. Vous avez sûrement déjà entendu parler du dispositif Pinel pour l’achat d’immobilier neuf. Il en existe toutefois d’autres qui, en fonction de votre projet, peuvent être tout aussi efficaces en termes de défiscalisation.

 

Comment faire un bon investissement locatif ?

Si vous souhaitez vous lancer dans un projet d’achat immobilier locatif, plusieurs critères sont à prendre en compte :

 

# La solution de financement

En fonction de vos revenus, de votre apport personnel et du prix du bien, vous pouvez opter pour un crédit immobilier qui financera intégralement votre achat ou non. Plusieurs paramètres rentrent en compte pour déterminer votre solution de financement tels que le coût de l’assurance, la gestion des imprévus, le plafonnement des loyers ou le non-paiement par les locataires.

Notre conseil ? Faites appel à une banque ou à un courtier en immobilier pour vous aiguiller sur le choix de financement de votre achat.

 

# La durée de mise en location

La durée de mise en location du logement va dépendre du dispositif de défiscalisation que vous aurez choisi. Ces dispositifs vous demandent de vous engager à louer votre bien pendant une durée minimum.

Par exemple, en choisissant les statuts Pinel ou LMNP, vous serez contraints de louer votre logement pendant respectivement 6 ans et 9 ans au minimum. Avant même de choisir votre dispositif de défiscalisation, veillez à étudier l’état du marché immobilier en cours.

 

# Le type de logement

Maison, appartement, villa ou studio, les opportunités d’achat ne manquent pas.

Le type de logement choisi affecte obligatoirement votre projet d’investissement et sa rentabilité. Choisissez en fonction de ce que vous souhaitez en faire ; une grande colocation dans une ville étudiante, une maison familiale au cœur de la campagne, etc…

Le nombre de pièces du logement ainsi que son emplacement géographique font partie des critères de détermination du prix du loyer.

 

# L’emplacement du bien

Le choix du lieu de votre logement est primordial. Pour un premier investissement, privilégiez un endroit proche des transports et des commerces. La qualité de l’environnement autour de votre bien est aussi important que celui-ci ! Ne négligez pas les détails, gare à la pollution sonore d’une voie ferrée ou des chantiers à proximité.

 

Pinel, Malraux, LMNP : les avantages fiscaux de l'investissement immobilier locatif

Lors de l’acquisition d’un logement ou d’un terrain pour une mise en location, vous pouvez bénéficier de différents avantages fiscaux pour permettre une réduction de vos impôts. Ces dispositifs de défiscalisation répondent à une réglementation très stricte.

 

# La loi Pinel

En immobilier, le dispositif de défiscalisation le plus célèbre est celui qui découle de la loi Pinel. Mais en quoi consiste-t-il ?

Ce dispositif est particulièrement utilisé en France lorsque l’investisseur souhaite réduire son taux d’imposition en utilisant le placement financier immobilier.

Si vous vous engagez à mettre en location votre bien immobilier neuf pour une durée minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, le dispositif Pinel vous permettra de récupérer 12%, 18% ou 21% de la valeur du bien acheté.

Pour comprendre le dispositif Pinel : retrouvez notre article /Loi Pinel – Tout ce qu’il faut savoir/

 

# Dispositif de nue-Propriété

Il s’agit d’acquérir un logement en démembrement de propriété et donc ne payer qu’une partie de sa valeur réelle. L’usage du droit est donc divisé en 2 droits distincts :

  • La nue propriété, qui permet de disposer du bien, de le vendre ou le transmettre
  • L’usufruit, qui donne à la personne le droit de l’utiliser à son gré. Il peut par exemple, mettre le bien en location et percevoir les revenus des loyers

L’avantage premier du dispositif de nue-propriété est que l’investisseur peut commencer à se créer un patrimoine à moindre coût puisque le prix du logement peut être minoré.

 

# Loi Malraux

Ce dispositif de défiscalisation permet une réduction d’impôts qui est calculée sur le prix des travaux de restauration engagé par l’investisseur. Il s’adresse aux contribuables domiciliés en France qui investissent dans la rénovation d’immeubles à caractère historique ou esthétique qui sont destinés à la location.

 

# Loi Monuments historiques

Si le logement acheté est un bien classé monument historique (M.H.), vous pouvez bénéficier d’une déduction du déficit généré par le bien sur votre revenu global. Ce dispositif a été étendu aux biens qui sont inscrits à l’I.S.M.H. (l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques).

 

# Statut LMNP et loi Censi-Bouvard

La Location Meublée Non Professionnelle permet au propriétaire bailleur de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus générés par la location du bien. La durée du bail est aussi plus souple. 

Si le propriétaire opte pour un bien meublé en résidence de services, il peut également bénéficier de l’amendement Censi-Bouvard qui lui permettra une réduction d’impôt de 11% sur le prix d’acquisition.

 

# Déficit foncier

La loi déficit foncier permet au propriétaire de réduire considérablement ses revenus fonciers imposables. En effet, il existe un déficit lorsque le les charges déduites dépassent les revenus locatifs. La loi autorise donc l’investisseur à déduire ce déficit de ses autres revenus perçus dans la limite de 10 700 €.

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